Un Mercado en Crecimiento pero Poco Abastecido
La industria europea de Self-storage históricamente ha estado rezagada en comparación con su contraparte en Estados Unidos, donde la penetración per cápita es casi cinco veces mayor. En Europa, hay solo 0.2 metros cuadrados de espacio de almacenamiento por persona en comparación con 0.9 metros cuadrados en Estados Unidos (Informe Anual de FEDESSA, 2024). Sin embargo, esta brecha se ha ido reduciendo a medida que los operadores se expanden en los principales mercados urbanos, impulsados por una creciente concienciación y demanda.
Regiones con una mayor penetración, como el Reino Unido y Francia, han experimentado un crecimiento constante tanto a través de adquisiciones como de desarrollos orgánicos. Por ejemplo, las adquisiciones de Shurgard en Londres y París, junto con la continua expansión de Safestore en el sureste de Inglaterra, han consolidado a estos países como centros de Self-storage (Informe Corporativo de Shurgard, 2024; Informe Corporativo de Safestore, 2024). El Reino Unido sigue siendo el mayor mercado de Self-storage de Europa, representando el 34.6% de todas las instalaciones, con tasas de ocupación que a menudo superan el 90% (Informe Anual de FEDESSA, 2024).
Mercados Emergentes con Potencial Inexplorado
A pesar del crecimiento en los mercados más maduros, el mercado europeo de Self-storage está lejos de estar saturado. Países como España e Italia, donde las tasas de penetración están muy por debajo del promedio europeo, presentan oportunidades significativas de expansión. En España, el número de instalaciones se ha duplicado en los últimos cinco años, impulsado por la creciente urbanización y los cambios en los estilos de vida (CBRE Self-Storage Insights, 2024). Italia, que recientemente atrajo empresas conjuntas de actores globales como Nuveen y Safestore, es otro mercado con potencial inexplorado (Noticias de Safestore). Alemania, a pesar de su tamaño, sigue estando menos desarrollada en comparación con sus vecinos, convirtiéndose en un objetivo clave para los inversores institucionales (Informe Anual de FEDESSA, 2024).
La Urbanización Impulsa la Demanda
En toda Europa, la urbanización ha sido uno de los mayores impulsores del crecimiento del Self-storage. Muchos residentes urbanos enfrentan un espacio habitable limitado, con un tamaño promedio de vivienda en el Reino Unido de solo 76 metros cuadrados en comparación con 216 metros cuadrados en Estados Unidos (CBRE Self-Storage Insights, 2024). El cambio hacia el trabajo remoto ha amplificado esta tendencia, ya que los hogares necesitan espacio para oficinas en casa, reduciendo aún más el almacenamiento disponible en casa. Ciudades como París, Barcelona y Milán han experimentado una demanda particularmente fuerte, con nuevos desarrollos llenando rápidamente su capacidad (Informe Anual de FEDESSA, 2024).
Las Empresas Impulsan el Crecimiento
Las empresas representan más del 30% de los clientes de alquiler de trasteros en Europa, con compañías de comercio electrónico, comerciantes y startups que dependen de estas instalaciones para inventarios y flexibilidad operativa. El auge del comercio minorista en línea ha sido un gran contribuyente, ya que las pequeñas y medianas empresas buscan alternativas escalables y rentables a los almacenes tradicionales.
Crecimiento de la Inversión Institucional
Los inversores institucionales han desempeñado un papel fundamental en la transformación del panorama del Self-storage en Europa. En los últimos años, varias adquisiciones de alto perfil han remodelado el sector. Shurgard ha expandido su presencia en Alemania, el Reino Unido y Francia, mientras que Nuveen se asoció con Safestore para ingresar al mercado italiano mediante la adquisición de Easybox. Hines, una firma global de inversión inmobiliaria, recientemente debutó en la industria europea del Self-storage al adquirir una cartera en Inglaterra (Informe Corporativo de Shurgard, 2024; Noticias de Safestore; Noticias de Hines).
Este flujo de capital no solo ha impulsado la consolidación, sino también la innovación. Los operadores están adoptando soluciones digitales como sistemas de acceso automatizado, reservas en línea y herramientas de gestión basadas en datos para mejorar la eficiencia y la experiencia del cliente (Informe Anual de FEDESSA, 2024). La sostenibilidad también se está convirtiendo en un enfoque clave, con muchos operadores integrando tecnologías eficientes energéticamente y sistemas de energía renovable.
Un Futuro Prometedor
Para inversores institucionales, firmas de capital privado y grandes fondos inmobiliarios, el sector europeo del Self-storage ofrece una combinación única de estabilidad, crecimiento y escalabilidad, lo que lo convierte en un activo cada vez más atractivo. Uno de sus principales atractivos es su naturaleza no discrecional, que asegura una demanda constante incluso durante recesiones económicas. A diferencia de otros sectores inmobiliarios más ligados a los ciclos económicos, el alquiler de trasteros se beneficia de impulsores de demanda estables como la urbanización, las transiciones de vida y las necesidades empresariales, lo que lo hace altamente resiliente en tiempos de incertidumbre.
Además, el Self-storage ofrece márgenes operativos sólidos debido a sus bajos requerimientos de personal y su modelo de negocio escalable. Las instalaciones a menudo se diseñan para acomodar tanto la demanda actual como el crecimiento futuro, con una inversión adicional mínima. Esta combinación de alta eficiencia y flujos de caja predecibles es particularmente atractiva para las firmas de capital privado que buscan ingresos estables y recurrentes.
Para los grandes fondos inmobiliarios, el Self-storage ofrece diversificación y retornos ajustados al riesgo favorables. La baja penetración del sector en Europa en comparación con Estados Unidos brinda amplio margen para la expansión, y la oportunidad de agregar carteras permite a los inversores institucionales consolidar mercados fragmentados, desbloqueando economías de escala. Además, la escasez de terrenos bien ubicados y las restricciones de zonificación crean altas barreras de entrada, que protegen a los operadores existentes y respaldan el crecimiento de los alquileres a largo plazo.
El creciente interés institucional también ha impulsado la innovación dentro del sector, con muchos operadores adoptando tecnologías avanzadas como sistemas de acceso automatizado, monitoreo remoto y modelos de precios dinámicos. Estos avances mejoran la eficiencia operativa y se alinean bien con las estrategias de creación de valor a largo plazo perseguidas por los fondos privados e institucionales. A medida que la sostenibilidad se convierte en una consideración central para los inversores, la capacidad del Self-storage para integrar prácticas ecológicas, como iluminación eficiente y sistemas de energía renovable, añade otro nivel de atractivo.
Con fundamentos sólidos, alta demanda y un importante potencial de crecimiento en mercados poco desarrollados, la industria europea de Self-storage está en una posición única para ofrecer rendimientos excepcionales en los próximos años. Para los inversores institucionales y firmas de capital privado que buscan un sector defensivo pero de alto crecimiento, el Self-storage destaca como una oportunidad de inversión convincente.