Introducción
El sector del self-storage en España ha experimentado un crecimiento constante en la última década, impulsado por la urbanización, la reducción del espacio en las viviendas y la evolución de las necesidades de los consumidores. Sin embargo, esta expansión no ha estado exenta de desafíos, especialmente en lo que respecta a un marco regulador que aún no reconoce el self-storage como una categoría diferenciada.
A diferencia de mercados más maduros como el Reino Unido o Estados Unidos, donde existen normativas específicas para la industria, en España el self-storage suele quedar en un limbo legal, lo que genera retrasos en la obtención de licencias, interpretaciones urbanísticas inconsistentes y altos costos de cumplimiento normativo.
Este artículo explora las lagunas regulatorias, los desafíos en la concesión de licencias, el papel de estándares como la UNE EN 15696 y la necesidad de adoptar un enfoque proactivo para impulsar regulaciones específicas para el self-storage en España.
La confusión entre Self-Storage y «Trasteros» y el auge del self-storage urbano
Uno de los principales problemas regulatorios que enfrenta el self-storage en España proviene de su identificación errónea como «trasteros» (almacenes residenciales). Para hacer más comprensible el concepto para el público, el sector adoptó el término «alquiler de trasteros», lo que, sin quererlo, ha generado confusión entre las administraciones municipales.
Sin un marco regulador específico, los ayuntamientos incluyen el self-storage dentro de categorías preexistentes. En la mayoría de los casos, lo encuadran dentro del uso industrial de almacenamiento, aplicando regulaciones que no reflejan sus características operativas. Sin embargo, en muchas localidades también se asocia erróneamente con los trasteros residenciales, imponiendo requisitos normativos inadecuados que no se ajustan a su uso real ni a su nivel de riesgo.
Este problema se ha intensificado en los últimos años con la creciente tendencia de desarrollar centros de self-storage en entornos urbanos, en locales a pie de calle o incluso en sótanos de edificios residenciales. Aunque este modelo responde a la demanda de los consumidores urbanos que buscan proximidad y accesibilidad, también ha generado más confusión entre los técnicos municipales. En muchas ocasiones, estas instalaciones son tratadas como una extensión de los trasteros residenciales (como se observa en Sevilla, por ejemplo), aplicando criterios de seguridad y construcción que no reflejan la realidad del self-storage.
Por ejemplo, en algunos municipios:
- Las unidades de almacenamiento deben construirse con paredes de obra o extenderse hasta el techo.
- Cada unidad se trata como un sector de incendios independiente, lo que implica la instalación de detectores de humo, puertas cortafuegos y sistemas de ventilación individuales, medidas costosas y a menudo innecesarias.
- En algunos casos, las unidades de almacenamiento solo pueden destinarse a los residentes del edificio, impidiendo su comercialización al público general.
Un marco normativo complejo y poco claro
En España no existe una legislación específica para el self-storage, por lo que estas instalaciones se regulan bajo normativas generales de suelo industrial y comercial sin considerar sus particularidades.
Los ayuntamientos interpretan estas instalaciones de manera diferente:
- Algunos las clasifican como espacios industriales, lo que impone restricciones urbanísticas severas y limita su ubicación a las afueras de las ciudades, en lugar de reconocer el self-storage como una actividad diferenciada.
- Otros lo asimilan a trasteros residenciales, aplicando normativas de seguridad y construcción que no se ajustan a su verdadero uso.
Esta falta de claridad normativa complica el desarrollo de nuevos centros en las zonas urbanas, donde existe una demanda creciente de soluciones de almacenamiento.
El estándar AENOR (UNE EN 15696): una referencia, pero no una solución
Aunque en España no existe una regulación nacional específica para el self-storage, sí se cuenta con un estándar europeo de referencia: la UNE EN 15696, desarrollada por AENOR (Asociación Española de Normalización). Sin embargo, este estándar es solo una guía de buenas prácticas y no un marco regulador vinculante. Se centra en aspectos operativos, como seguridad, control de accesos y relaciones contractuales con los clientes, sin abordar aspectos clave como la zonificación, la construcción o el cumplimiento de normativas de seguridad.
Además, la UNE EN 15696 no es obligatoria en España, ya que no ha sido incorporada a la legislación nacional. Esto significa que los ayuntamientos no están obligados a seguir sus recomendaciones, permitiendo interpretaciones dispares y generando un entorno regulador incierto y fragmentado.
Aunque la UNE EN 15696 es un buen punto de referencia, resulta insuficiente para proporcionar un marco regulador efectivo. España necesita una categoría legal específica para el self-storage que defina claramente la zonificación, los procesos de concesión de licencias y los estándares de seguridad contra incendios, garantizando seguridad jurídica para operadores e inversores.
Conclusión: Una oportunidad para regular el self-storage en España
El crecimiento del self-storage en España está en un momento clave. Sin una regulación clara, el sector seguirá enfrentando barreras burocráticas innecesarias, mayores costos y falta de seguridad para los inversores. Para desbloquear su verdadero potencial, es fundamental establecer una categoría inmobiliaria específica, estandarizar los procesos de concesión de licencias y adoptar buenas prácticas internacionales como la UNE EN 15696.
El papel de la industria en la defensa del sector es más importante que nunca. Organizaciones como la Asociación Española de Self Storage (AESS) están trabajando para educar a los municipios sobre las diferencias entre el self-storage y los trasteros residenciales, promoviendo marcos regulatorios adaptados a las mejores prácticas internacionales y colaborando con urbanistas para establecer criterios de zonificación adecuados. Sin embargo, se necesita una estrategia de defensa más estructurada que incluya la creación de una coalición sectorial, la participación de expertos jurídicos y urbanísticos y la organización de reuniones con responsables municipales y nacionales. Además, es fundamental aumentar la conciencia pública sobre los beneficios del self-storage a través de campañas mediáticas y eventos del sector.
El trabajo conjunto entre el sector, los responsables políticos y los urbanistas es clave para desarrollar un marco normativo integral que equilibre la operatividad con la seguridad y el cumplimiento. Si se actúa con decisión, España puede crear un entorno regulatorio transparente y predecible, que impulse un crecimiento sostenible y facilite el acceso de los consumidores a soluciones de almacenamiento de calidad en las ciudades.
