Desde el regreso de Donald Trump a la Casa Blanca en enero de 2025, una avalancha de órdenes ejecutivas ha comenzado a remodelar el panorama económico, introduciendo barreras comerciales, desregulación y reducciones en la plantilla del gobierno federal. La decisión de su administración de reintroducir aranceles—25% a las importaciones de México y Canadá y 10% a las de China—ya ha generado incertidumbre económica. Estas políticas, combinadas con planes para recortar cientos de miles de empleos en el sector público, podrían tener un impacto significativo en la inflación, los tipos de interés y los flujos de inversión. Para la industria del self-storage, este nuevo escenario económico presenta tanto desafíos como oportunidades.
Un Mercado Fuerte Ante la Incertidumbre Económica
La industria del self-storage comenzó 2025 en una posición relativamente sólida. En Europa, la actividad de fusiones y adquisiciones (M&A) se disparó en 2024, alcanzando un volumen de transacciones de 875 millones de euros a final de año, tres veces más que en 2023. Con otros 546 millones de euros en operaciones pendientes, es posible que se logre otro año récord. Los inversores institucionales han mostrado un gran interés, atraídos por la resiliencia del sector en un contexto de tipos de interés elevados e incertidumbre económica.
En EE.UU., a pesar de los desafíos macroeconómicos, los fondos de capital privado y los REITs (Real Estate Investment Trusts) han seguido adquiriendo activos, aunque con criterios de selección más estrictos. Sin embargo, con las políticas de Trump ya en marcha, el panorama para la inversión, el desarrollo y la operación de self-storage está evolucionando rápidamente.
Mercados de Capital y Tipos de Interés: Una Nueva Dinámica para la Inversión
Una de las mayores incertidumbres para el sector es la respuesta de la Reserva Federal a la política comercial de la administración. Si los aranceles elevan la inflación, la Fed podría verse obligada a mantener o incluso aumentar los tipos de interés, en lugar de recortarlos como muchos anticipaban. Esto encarecería la financiación para adquisiciones y desarrollos de self-storage, lo que podría frenar los planes de expansión. Aunque la liquidez sigue disponible, el coste creciente del capital ya está obligando a los inversores a reconsiderar la estructura de sus operaciones, recurriendo cada vez más a la deuda privada, las asociaciones estratégicas y las operaciones de sale-leaseback.
En Europa, los efectos de la política estadounidense podrían ser más indirectos pero igualmente significativos. Muchos fondos estadounidenses han estado invirtiendo activamente en el sector del self-storage europeo, y un cambio en sus prioridades de asignación de capital—ya sea por disputas comerciales, incertidumbre económica o mayores rendimientos en EE.UU.—podría enfriar el reciente auge en las transacciones. Una encuesta de la Cámara de Comercio de EE.UU. en la Unión Europea indica que el 90% de las empresas estadounidenses en Europa esperan un deterioro en las relaciones transatlánticas bajo la nueva administración, un factor que podría afectar aún más a los flujos de capital hacia el self-storage europeo.
Costes de Desarrollo y Disrupciones en la Cadena de Suministro
Los aranceles sobre el acero y el aluminio encarecerán los costes de desarrollo de proyectos de self-storage en todos los mercados, ya que el acero es un componente fundamental en la construcción de estas instalaciones. El incremento de los precios afectará tanto a nuevas construcciones como a expansiones, especialmente para operadores que dependen de estructuras prefabricadas de acero.
Además, los componentes electrónicos—esenciales para las operaciones modernas de self-storage, como sistemas de control de accesos, quioscos de autoservicio y gestión basada en IA—también podrían verse afectados por el aumento de costes debido a restricciones comerciales y problemas en la cadena de suministro. Más allá de los aranceles, la incertidumbre geopolítica—incluidas disputas comerciales entre grandes economías, conflictos regionales y cambios en alianzas diplomáticas—supone un riesgo adicional para la estabilidad de las cadenas de suministro. Retrasos en los envíos de materiales, fluctuaciones en los costes y restricciones en el acceso a tecnologías clave podrían complicar los plazos de los proyectos. Los operadores y desarrolladores que planificaron sus expansiones con la expectativa de costes estables ahora podrían enfrentarse a sobrecostes y retrasos, lo que requerirá estrategias de aprovisionamiento más flexibles y planificación de contingencias.
Actividad de M&A: ¿Seguirá el Auge?
El self-storage ha demostrado ser un sector resiliente en ciclos económicos anteriores, lo que ha llevado a muchos inversores a verlo como un refugio seguro en tiempos de incertidumbre. Sin embargo, el aumento de costes y las dificultades en la financiación podrían ralentizar el agresivo ritmo de adquisiciones visto en los últimos años. Si el capital sigue siendo caro y los costes operativos aumentan, los operadores más grandes podrían cambiar su enfoque desde la expansión mediante adquisiciones hacia el crecimiento orgánico, maximizando la rentabilidad de sus carteras existentes.
No obstante, el contexto actual también podría generar nuevas oportunidades de adquisición. Si los operadores más pequeños se ven presionados por los costes crecientes, la consolidación podría acelerarse, con los grandes grupos adquiriendo activos en dificultades a valoraciones más atractivas. Esto podría ser particularmente cierto en mercados secundarios de EE.UU., donde los operadores con estructuras financieras más débiles podrían afrontar mayores desafíos en la refinanciación de deuda.
A nivel internacional, la evolución del mercado de capitales también podría influir en las estrategias de expansión de los principales operadores de self-storage. Si los mercados estadounidenses restringen el acceso al capital, los REITs y fondos de inversión podrían dirigir su atención a regiones con mayor potencial de crecimiento, como Oriente Medio o Europa del Este, donde los fundamentos de la oferta y la demanda siguen siendo favorables y el entorno regulador es más estable.
Comportamiento del Consumidor y Tendencias en la Demanda
Más allá de la inversión y el desarrollo, las políticas de Trump también podrían afectar directamente la demanda de self-storage. La incertidumbre económica suele impulsar el sector, ya que los individuos buscan reducir costes y las empresas necesitan soluciones flexibles de almacenamiento. Si los aranceles y la inflación presionan el gasto de los consumidores, es posible que más personas recurran al self-storage temporalmente mientras ajustan sus circunstancias económicas.
Históricamente, el sector ha mostrado resiliencia en periodos de crisis y expansión. No obstante, si la renta disponible de los hogares disminuye debido a la inflación o a despidos en el sector público, el gasto discrecional podría verse afectado. Esto plantea la cuestión de si la demanda se orientará más hacia opciones de almacenamiento económicas o si la sensibilidad al precio cambiará la dinámica de los diferentes segmentos del mercado.
Perspectiva a Largo Plazo: ¿Qué Pasará Después de Trump?
Aunque los inversores deben sortear los efectos inmediatos de las políticas actuales, también es relevante considerar qué sucederá más allá de este mandato. Las decisiones económicas de Trump—especialmente en materia de comercio, fiscalidad y desregulación—podrían ser revertidas por una futura administración, lo que añade complejidad a la planificación estratégica a largo plazo.
Conclusión: Lo que Espera a la Industria en los Próximos Meses
Mientras que el self-storage sigue siendo uno de los sectores inmobiliarios más resilientes, la segunda administración de Trump introduce nuevas variables que los inversores y operadores deben gestionar. Los tipos de interés más altos, las disrupciones en la cadena de suministro y los cambios en los flujos de capital podrían remodelar el mercado.
A medida que se desarrollan las políticas económicas, la industria deberá adaptarse para mitigar riesgos y aprovechar nuevas oportunidades. La capacidad de los operadores para gestionar costos, encontrar financiación alternativa y ajustar sus estrategias marcará la diferencia en un entorno de creciente incertidumbre.