Una guía para operadores en España
El sector de self storage en España está atravesando una transformación acelerada. Desde 2019, el número de centros en todo el país se ha más que duplicado, impulsado por cambios en el estilo de vida, el crecimiento del comercio electrónico, la urbanización y la demanda creciente de soluciones de almacenamiento flexibles. El resultado: un modelo de negocio que ha pasado de ser algo marginal a convertirse en una categoría de inversión sólida y respaldada por activos inmobiliarios.
Como consecuencia de esta evolución y maduración operativa, los inversores institucionales han empezado a fijarse en el self storage en España. En un contexto donde los activos tradicionales (como oficinas y locales comerciales) afrontan vacíos estructurales o rentabilidades inciertas, el self storage ofrece flujos de caja estables, márgenes operativos atractivos y protección frente a la inflación. Fondos inmobiliarios, family offices y plataformas de capital privado están destinando capital a este sector. Operadores de mayor tamaño lideran procesos de consolidación, adquiriendo centros independientes que ya están operativos.
Esto ha llevado a muchos operadores, tanto si gestionan un único centro como varios, a hacerse la misma pregunta:
«¿Cuánto podría valer mi centro de self storage?»
Y la respuesta no siempre es clara. Algunos son propietarios del inmueble; otros operan en régimen de alquiler. El valor puede variar mucho en función del rendimiento financiero, la estructura del contrato de arrendamiento, la ubicación, y de cómo analiza el inversor cada componente del negocio. Esta guía ofrece una explicación práctica —y basada en datos— para entender cómo se valoran los centros de self storage en España.
Cómo valoran los inversores
Para valorar un centro de self storage, los inversores suelen tener en cuenta tanto el negocio operativo como el activo inmobiliario (si procede). Existen varios métodos de valoración, y cuál se aplica depende del tipo de comprador y de la situación del centro.
Múltiplos de EBITDA
Este es uno de los métodos más utilizados en el mercado español, especialmente para centros que operan en locales alquilados. El EBITDA (beneficio antes de intereses, impuestos, depreciaciones y amortizaciones) refleja la rentabilidad pura del negocio, sin considerar aspectos contables o financieros.
Si un centro genera 300.000 € de EBITDA y el comprador aplica un múltiplo de 8x, el valor empresarial sería de 2,4 millones de euros. Los múltiplos aplicados varían según el tamaño del centro, su ubicación, su marca, la duración del contrato de arrendamiento y el nivel de ocupación.
En general:
- Centros en alquiler: entre 5x y 10x EBITDA
- Centros en propiedad consolidados: entre 12x y 20x EBITDA
Cuanto más estable, escalable y rentable sea el negocio, mayor será el múltiplo que un comprador estará dispuesto a pagar.
Cap Rate (Tasa de capitalización)
Este método se utiliza sobre todo cuando el comprador también adquiere el inmueble. La tasa de capitalización relaciona los ingresos netos de explotación (NOI, por sus siglas en inglés) con el valor del activo:
Valor = NOI / Tasa de capitalización
Por ejemplo, si el centro genera 250.000 € de NOI y el comprador aplica un cap rate del 6,25 %, el valor estimado sería de 4 millones de euros. Cuanto menor es el cap rate, mayor es el valor. Un cap rate bajo refleja que el comprador percibe el activo como estable y con bajo riesgo.
En España, los inversores institucionales aplican:
- Entre 5,5 % y 6,5 % en Madrid y Barcelona (activos en propiedad)
- Entre 6,75 % y 7,5 % en ciudades secundarias
El NOI (Net Operating Income) corresponde a los ingresos por alquiler menos los gastos operativos (sin contar impuestos, amortizaciones ni intereses). Refleja el flujo de caja neto que genera el inmueble.
Descuento de Flujos de Caja (DCF)
Este método se utiliza cuando el centro aún no está estabilizado (por ejemplo, si es nuevo, está en expansión o aún no alcanza su ocupación objetivo). El comprador estima los flujos de caja futuros durante un periodo (normalmente 10–15 años) y los descuenta al valor presente utilizando una tasa que refleja el riesgo del proyecto.
Es una herramienta potente pero compleja, ya que requiere hacer muchas suposiciones: velocidad de llenado, precios futuros, inflación, gastos futuros, valor de reventa, etc. Suele ser utilizado por fondos o promotores con experiencia.
Valor por metro cuadrado (€/m²)
Este es un método orientativo que usan intermediarios o inversores en fases iniciales. Se calcula el valor total por superficie neta alquilable (NLA).
Rangos típicos en España:
- Centros en propiedad (zonas urbanas): 1.500 € – 2.200 €/m²
- Centros en alquiler: 400 € – 800 €/m²
No tiene en cuenta la rentabilidad del centro, la calidad del contrato, ni su estado operativo. Sirve como referencia inicial, pero no como herramienta de decisión definitiva.
Arrendamiento vs. propiedad: cómo influye en la valoración
En España, muchos centros funcionan sobre locales alquilados (leasehold). Este modelo permite una expansión más ágil, sobre todo en zonas urbanas donde adquirir suelo es costoso. Aunque los inversores suelen preferir activos en propiedad (freehold), un contrato de alquiler bien estructurado también puede atraer capital institucional.
Un contrato atractivo para inversores suele tener:
- Duración mínima de 15 años (con al menos 10 años restantes)
- Posibilidad de cesión en caso de venta
- Revisión de rentas predecible (IPC, escalonado)
- Posibilidad de compra futura del inmueble
Centros con contratos a corto plazo (menos de 5 años) y sin opción de compra suelen ser descartados por fondos profesionales, ya que implican riesgo elevado de renegociación, subida de rentas o pérdida del local.
Cómo influye el contrato de alquiler en la valoración
Aunque la valoración de centros en alquiler se basa mayoritariamente en múltiplos de EBITDA, algunos inversores utilizan el cap rate como herramienta de comparación entre activos en alquiler y en propiedad. Un contrato débil implica más riesgo, lo que se traduce en una mayor tasa de retorno exigida (mayor cap rate) o un múltiplo más bajo.
Ejemplo simplificado:
- Centro en propiedad, NOI 200.000 €, cap rate 6 % → Valor: 3,33 M€
- Centro en alquiler, contrato fuerte, cap rate 8 % → Valor: 2,5 M€
- Centro en alquiler, contrato débil, cap rate 9,5 % → Valor: 2,1 M€
Estos valores se traducen, aproximadamente, en múltiplos de EBITDA de 8x a 6x según la solidez del contrato. En resumen: un buen contrato puede aumentar el valor en más de un millón de euros.
Aunque no pienses vender, vale la pena saberlo
Incluso si no estás considerando vender tu centro, conocer su valor te puede ayudar a tomar mejores decisiones estratégicas:
- Negociar mejores condiciones con el arrendador
- Evaluar ampliaciones o reformas
- Prepararte ante ofertas de compra
- Tener cuentas claras y preparadas para inversores
Conclusión
El self storage en España ya no es un sector de nicho. Está atrayendo capital serio, operaciones de consolidación y estándares de valoración profesionales.
Para los operadores independientes, entender cómo se valora su negocio —y cómo piensan los compradores— es clave para posicionarse bien en un mercado cada vez más competitivo.
Con un contrato sólido, una operativa estable y una buena ubicación, incluso un centro pequeño puede despertar mucho interés y alcanzar valoraciones destacadas.
