Cuando empecé a pensar por primera vez en el impacto de un segundo mandato de Trump en la industria del self-storage, acababan de entrar en vigor los primeros aranceles: un 10% a las importaciones desde China, un 25% a las de Canadá, y otras medidas similares hacia distintos socios comerciales. En ese momento, las primeras órdenes ejecutivas anunciaban un giro hacia políticas económicas más proteccionistas, pero todavía no estaba claro el alcance real que tendrían.
Avanzamos a abril de 2025, y la situación ha escalado rápidamente. Los aranceles sobre productos chinos han alcanzado un 145%, y Pekín ha respondido con aranceles del 125% sobre productos estadounidenses. Los mercados financieros han reaccionado con fuerza: se han esfumado billones en valor bursátil en pocas semanas, arrastrados por la creciente ansiedad de los inversores y una avalancha de decisiones imprevisibles que llegan desde Washington. Las consecuencias ya se están dejando notar en las cadenas de suministro globales, los costes de construcción y los flujos de inversión.
La Unión Europea tampoco ha salido ilesa. En respuesta a los aranceles estadounidenses—que incluyen un 25% sobre el acero y el aluminio y un 20% sobre una gama amplia de productos europeos—Bruselas ha aprobado contramedidas por valor de 23.000 millones de dólares. Entre los productos gravados se encuentran la soja, las motocicletas y los yates, en un paquete de medidas que se aplicará por fases a lo largo del año. Aunque la UE ha manifestado su preferencia por el diálogo, las tensiones comerciales ya están pasando factura a las relaciones económicas transatlánticas.
Para el sector del self-storage, las implicaciones empiezan a ser más visibles—aunque no necesariamente más sencillas. Si bien la industria ha demostrado fortaleza en crisis anteriores, este nuevo capítulo de turbulencia económica, disrupción comercial e incertidumbre monetaria plantea un reto distinto. Lo que empezó siendo una preocupación por el alza de los costes de construcción o los tipos de interés, podría convertirse en un replanteamiento más profundo sobre la disponibilidad de capital, el apetito inversor y las estrategias de expansión. En este artículo repasamos cómo este nuevo entorno puede redibujar el mapa del self-storage en EE.UU., Europa y más allá.
Un sector fuerte ante un contexto inestable
La industria del self-storage empezó 2025 con buena salud. En Europa, la actividad de fusiones y adquisiciones (M&A) se disparó en 2024, alcanzando los 875 millones de euros en transacciones cerradas a final de año—el triple que en 2023. Otros 546 millones de euros en operaciones en curso apuntan a otro año récord. Los inversores institucionales han mostrado un interés elevado, atraídos por la resiliencia del sector en un contexto de tipos altos e incertidumbre económica. En EE.UU., a pesar de los vientos en contra, los fondos de private equity y los REITs siguieron comprando activos, aunque con criterios más selectivos.
Pero con las nuevas políticas de Trump en marcha, el horizonte para la inversión, el desarrollo y la operativa en el sector está cambiando rápidamente.
Mercados de capital y tipos de interés: un nuevo equilibrio
Una de las grandes incógnitas para el sector es cómo responderá la Reserva Federal a la nueva política comercial. Si los aranceles disparan la inflación, la Fed podría verse obligada a mantener—o incluso subir—los tipos de interés, en lugar de recortarlos como se esperaba. Esto encarecería la financiación de nuevas adquisiciones y desarrollos, y podría frenar algunos planes de expansión. Aunque la liquidez sigue existiendo, el aumento del coste del capital ya está empujando a los inversores a reestructurar sus operaciones, con una mayor dependencia de deuda privada, joint ventures y fórmulas como el sale & leaseback.
En Europa, el efecto puede ser más indirecto pero igualmente importante. Muchos fondos estadounidenses han sido activos en el sector europeo, y un cambio en sus prioridades—por disputas comerciales, mayor rentabilidad en EE.UU. o pura cautela—podría enfriar la reciente fiebre compradora. Una encuesta de la Cámara de Comercio de EE.UU. ante la UE reveló que el 90% de las empresas americanas en Europa esperan un deterioro en las relaciones transatlánticas bajo esta administración, un factor que podría ralentizar la llegada de capital al self-storage europeo.
Costes de construcción y cuellos de botella logísticos
Los aranceles sobre el acero y el aluminio encarecerán el desarrollo de instalaciones de self-storage en todos los mercados, ya que el acero sigue siendo un componente central de la construcción. Esto afectará tanto a nuevas promociones como a ampliaciones, especialmente para operadores que dependen de estructuras prefabricadas. A esto se suman los componentes electrónicos—clave para las operaciones modernas, desde sistemas de acceso y kioscos hasta gestión por IA—que también podrían encarecerse o volverse más difíciles de importar.
Pero no es sólo cuestión de aranceles. Las tensiones geopolíticas más amplias—conflictos regionales, disputas diplomáticas y realineamientos estratégicos—están sacudiendo las cadenas de suministro. Los plazos de entrega se vuelven imprevisibles, los precios fluctúan, y el acceso a ciertas tecnologías se vuelve incierto. Muchos operadores que habían planificado expansiones con supuestos estables ahora se ven obligados a redibujar presupuestos, buscar proveedores alternativos o incluso retrasar obras.
¿Continuará el boom de adquisiciones?
El self-storage ha sido históricamente un refugio en tiempos de inestabilidad. Pero con los costes subiendo y la financiación apretándose, el ritmo frenético de adquisiciones podría ralentizarse. Los grandes grupos podrían reorientarse hacia el crecimiento orgánico, exprimiendo mejor sus activos actuales en lugar de seguir comprando a toda máquina.
Dicho esto, el contexto también podría generar oportunidades. Si los operadores pequeños se ven ahogados por los costes, podría acelerarse la consolidación. Los grandes grupos tendrán ocasión de adquirir activos en dificultades a valoraciones más atractivas—especialmente en mercados secundarios de EE.UU., donde las estructuras financieras más frágiles podrían no aguantar el nuevo entorno de tipos.
Más allá de EE.UU. y Europa, los movimientos en los mercados de capital también podrían afectar las estrategias de expansión internacional. Si se encarece la financiación en EE.UU., los fondos podrían redirigir su atención hacia regiones como Oriente Medio o Europa del Este, donde los fundamentos de oferta-demanda son más favorables y la regulación menos volátil.
Cambios en la demanda y el comportamiento del cliente
El impacto de estas políticas también se notará en la demanda. La incertidumbre económica suele ir acompañada de mayor demanda de trasteros: familias que reducen espacio, empresas que necesitan flexibilidad o almacenamiento temporal. Si la inflación y los aranceles golpean el bolsillo, no sería raro ver un repunte de contratos a corto plazo.
Ahora bien, si la renta disponible de los hogares cae por efecto de la inflación o los recortes en el empleo público, podríamos ver también una mayor sensibilidad al precio. ¿Se impondrán soluciones más económicas? ¿Cambiará la percepción del self-storage como un lujo o necesidad? Son preguntas abiertas que cada operador deberá responder con datos y agilidad.
Y cuando esto pase, ¿qué?
Más allá de lo inmediato, también hay que pensar en lo que vendrá después. Muchas de las medidas que está tomando esta administración podrían revertirse en el futuro. Los vaivenes fiscales, regulatorios y comerciales hacen más difícil trazar estrategias a largo plazo con certezas mínimas. Los operadores e inversores deben mirar más allá del corto plazo y construir escenarios flexibles.
En resumen: qué puede esperarse en los próximos meses
El self-storage sigue siendo uno de los sectores inmobiliarios más robustos, pero esta nueva etapa política introduce variables que no pueden ignorarse. Tipos de interés altos, cadenas de suministro tensas y movimientos de capital imprevisibles obligarán al sector a adaptarse.
En EE.UU., todo dependerá de si la Fed mantiene el pulso frente a la inflación. Si los costes de financiación no ceden, veremos menos obras y adquisiciones más selectivas. En Europa, las tensiones con EE.UU. podrían enfriar las inversiones, y los promotores tendrán que revisar bien los números antes de avanzar.
La buena noticia es que este sector sabe moverse en aguas revueltas. Las crisis y los cambios—como ya hemos visto otras veces—no sólo traen amenazas, también generan nuevas oportunidades. Y si algo ha quedado claro con este mandato, es que adaptarse no es una opción, es una necesidad.
